В настоящее время управляющие компании, ТСЖ, являющиеся исполнителями коммунальных услуг все чаще применяют к должникам такую меру как приостановление предоставления коммунальных услуг. В связи с тем, что данные действия существенно затрагивают права и законные интересы граждан-потребителей мы решили познакомить наших читателей с процедурой ограничения предоставления коммунальных услуг при наличии у собственника задолженности по их оплате.

Прежде всего, необходимо сказать, что данный вопрос строго регламентирован разделом 11 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г № 354.

Ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги исполнитель вправе при наличии у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем двухмесячное потребление по нормативу. Причем данная расчетная величина распространяется и на собственников, чьи помещения оборудованы квартирными приборами учета.

В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, то управляющая организация или ТСЖ делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги рассчитывается исходя из частично неоплаченной суммы.

При появлении у потребителя указанной задолженности исполнитель обязан направить ему предупреждение, которое доводится до сведения собственника любым способом, позволяющим установить факт его уведомления. В том числе таковым считается информация о наличии задолженности отраженная в платежном документе. Предупреждение должно содержать сведения о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено. При этом под ограничением предоставления понимается временное уменьшение объема коммунального ресурса и предоставление его по графику, а под приостановлением временное прекращение подачи коммунального ресурса.

В случае, если потребитель-должник не погасил задолженность в течение установленного в предупреждении срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления коммунальной услуги. При отсутствии технической возможности введения либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги. При этом исполнитель обязан опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг.

Приостановление коммунальных услуг по отоплению и холодному водоснабжению не допускается.

Возобновление предоставления коммунальной услуги исполнителем осуществляется в течение двух дней с момента полного погашения потребителем задолженности или с момента заключения им с исполнителем соглашения о порядке погашения задолженности.

В соответствии с. п. 5 приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354) нормативная температура горячей воды должна составлять от 60 до 75 градусов Цельсия. При этом перед определением температуры допускается слив воды в течение 3х минут.

При этом, для того чтобы обязать исполнителя восстановить предоставление коммунальной услуги надлежащего качества необходимо удостовериться, что коммунальная услуга ненадлежащего качества предоставляется по ее вине. В вашем случае в многоквартирном доме инженерная система горячего водоснабжения - тупиковая, то есть отсутствует так называемая «обратка» или система рециркуляции горячей воды. Это означает, что горячая вода в вашем доме без циркуляции остывает в стояках и для получения коммунальной услуги нормативного уровня вам приходиться ее сливать в течение определенного времени. Соответственно для восстановления нормативного уровня коммунальной услуги необходима реконструкция инженерной системы ГВС в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 внутридомовая инженерная система горячего водоснабжения расположенная в границах многоквартирного дома до первого отключающего устройства на ответвлениях стояков является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения о реконструкции многоквартирного дома и капитальном ремонте общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в данном доме. При этом нужно учитывать, что такие работы должны быть профинансированы за счет денежных средств собственников помещений в данном доме. Также необходимо учитывать, что для организации в многоквартирном доме циркулирующей системы горячего водоснабжения  требуется техническая возможность подключения многоквартирного дома к дополнительной транзитной трубе, по которой вода из стояков многоквартирного дома будет возвращаться на ЦТП для ее подогрева. О наличии такой технической возможности необходимо уточниться у организации обслуживающей квартальные сети.

В части перерасчета платы за коммунальную услугу ненадлежащего качества следует отметить, что в данном случае требуется фиксация предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества. Фиксация осуществляется посредством составления соответствующего акта в порядке, установленном разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354). Имея на руках акт о предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества, потребитель вправе потребовать перерасчета платы в сторону уменьшения.     

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ лифт относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если в доме управляет управляющая организация, то решение о размере платы за содержание общего имущества устанавливается на общем собрании собственников исходя из предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Если дом находится под управлением ТСЖ, то размер платы за содержание общего имущества определяется в смете, которая должна быть утверждена на общем собрании членов ТСЖ (ч. 8 ст. 156 ЖК).

В соответствии с п. 5 ст. 46 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В случае не установления в вышеуказанном порядке размера платы за содержание общего имущества, куда входит и содержание лифта в доме, работа ведется в соответствии с расценками, установленными муниципалитетом (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). Однако и в этом случае закон для собственников помещений, расположенных на первых – вторых этажах никаких исключений не предусматривает.

Таким образом, если в многоквартирном доме на общем собрании принято решение о внесении платы за содержание лифта собственниками помещений, то такое решение должны исполнять все собственники, даже те, кто живет на первом-втором этаже. Никаких исключений по содержанию и ремонту того или иного общего имущества для собственников в зависимости от этажа проживания закон не устанавливает. Иначе ситуация может дойти до абсурда: первые этажи скажут, что не готовы платить за ремонт крыши, а последним не особо интересен ремонт канализации в подвале, но многоквартирный дом – это единый объект и общее имущество – общее для всех собственников помещений в нем.

Освободить собственников помещений на первых-вторых этажах от внесения платы за лифт можно, но только приняв на общем собрании собственников решение о порядке внесения платы за содержание общего имущества при котором жильцы первых-вторых этажей будут освобождены от внесения платы за содержание лифта.

1. Нарушение может призваться исполнителем коммунальной услуги на основании сообщения потребителя, – если исполнителю известны причины такого нарушения. В этом случае, еще до того как начали поступать жалобы, исполнитель уже знает о проблеме, например, о том, что в доме отсутствует отопление и/или горячее водоснабжение.

2. Нарушение может быть зафиксировано посредством составления акта проверки качества коммунальных услуг, составленном по результатам проверки и экспертизы качества (при необходимости), - если исполнителю не известны причины ухудшения качества предоставляемой им услуг. Чтобы составить акт, необходимо вызвать исполнителя коммунальной услуги – управляющую компанию, ТСЖ или поставщика ресурсов. Составить акт требуется обязательно в случаях ненормативной температуры воздуха в квартире, ненормативной температуры горячего водоснабжения. В акте указываются фамилии участников комиссии, температура воздуха  в разных комнатах в квартире,  возможные причины проблемы. Акт составляется по количеству заинтересованных лиц. Порядок составления такого акта закреплен в разделе 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354

3) Нарушение  может быть зафиксировано в акте проверки качества коммунальных услуг, составленном потребителем в отсутствие исполнителя, — если исполнитель не провел проверку по факту нарушения качества коммунальных услуг, а также если нет возможности уведомить его об этом (например, в связи с ненадлежащей организацией работы круглосуточной аварийной службы). Если потребитель направил уведомление о составлении акта, но в течение 2 часов после этого (или в указанное в акте время) представитель исполнителя услуги не явился, потребитель может самостоятельно составить акт. В нем также должны быть указаны выявленные нарушения и возможные причины. При этом акт должен быть подписан не менее чем двумя другими потребителями, а также председателем совета многоквартирного дома либо председателем ТСЖ /кооператива. Данный порядок также предусмотрен в разделе 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354.

4) Нарушение  зафиксировано общедомовым или индивидуальными приборами учета, — если указанные приборы учета способны сохранять зафиксированные сведения. Фиксация общедомовым прибором учета возможна в отношении нормативного давления по отоплению, температуры горячей воды (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Если на входе температура ниже нормы, то ясно, что такие же показатели будут и во всем доме.

ОДН: право на выбор

Коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества – один из самых актуальных вопросов современного ЖКХ. Разберемся в основных аспектах начисления платы за данные услуги.

Немного истории

С 1 января 2017 года расходы на общедомовые нужды были перенесены из коммунальных услуг в услуги по содержанию жилья. С этого момента их предоставление регулируется абз. 2 п. 29 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. В течение первого полугодия длился переходный период, когда плата могла начисляться не выше, чем установленные нормативы. 

29 июля 2017 года был подписал федеральный закон, утвердивший изменения в Жилищный кодекс РФ, которые вернули приоритет показания общедомовых приборов учета над установленными нормативами при начислении платы за коммунальный ресурс в целях содержания общего имущества (Федеральный закон от 29.07.2017 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статьи 154 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Начиная с августа 2017 года общему собранию собственников дано право выбирать, как в доме будут распределяться расходы на коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Установлен приоритет фактического потребления над региональными нормативами. Жителям дано право выбрать один из нескольких способов начисления платы за ОДН:

• по фактическому потреблению, которое рассчитывается как разница между потреблением ресурсов по общедомовому счетчику и потреблением в квартирах. Полученная разница ежемесячно распределяется на всех собственников, пропорционально площади принадлежащего им помещения;
• по нормативу, с корректировкой размера платы по фактическому потреблению в конце года. При этом корректировка возможна только в том случае, если фактический ОДН ниже нормативного. При превышении доначисление не производится;
• по среднемесячным данным, с корректировкой размера платы по фактическому потреблению в конце года.

По умолчанию устанавливается такой способ как ежемесячное начисление ОДН по нормативам и перерасчет при наличии экономии по показаниям общедомового счетчика 1 раз в год. Чтобы перейти фактическое потребление по счетчикам, собственникам нужно принять решение на общем собрании. Проголосовать нужно будет и за то, чтобы управляющие компании ежемесячно производили начисление, исходя из среднемесячных показаний, а по итогам года делали перерасчет.

Порядок проведения перерасчетов и порядок расчета платы за ОДН будут установлены в Постановлении Правительства РФ, уже, возможно, в ближайшие месяцы.

Будущее за автоматикой

В законе упоминается еще один интересный способ расчета платы за ОДН – исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учета коммунальных ресурсов.

«Установка в доме автоматизированной системы сбора и передачи показаний коммунальных ресурсов позволяет максимально уменьшить трудоемкость получения данных для экономии на ОДН, – комментирует Александр Евсеев. – В новом законе при наличии в доме такой системы ее показания принимаются к учету автоматически, без решения собрания. Хотя в Удмуртии очень мало примеров, где такая система работала бы, но в перспективе именно за такой автоматикой будущее. Нужно стараться максимально уходить от человеческого фактора в учете коммунальных ресурсов, от ручного труда переходить к информационным технологиям».

Содержание жилья: за что платит потребитель?

Плата за содержание жилого помещения  – один из видов расходов собственника (или нанимателя) в многоквартирном доме наряду с платой за коммунальные услуги, взносом за капитальный ремонт и другими целевыми взносами. Эти средства собираются на обслуживание и поддержание в надлежащем состоянии общего имущества в многоквартирном доме – крыш, чердаков, подвалов, стен, инженерных систем, подъездов, придомовой территории. От расходов на содержание общего имущества собственники не могут отказаться, потому что эта обязанность закреплена в статье 158 Жилищного кодекса РФ.

Структура платы за содержание общего имущества в обязательном порядке включает в себя: осмотры общего имущества собственников, разработку восстановительных мероприятий в случае выявления отклонений в его состоянии, аварийное обслуживание, проведение проверок герметичности и работоспособности внутридомовых инженерных сетей, подготовку системы отопления к зиме (промывка, удаление воздуха), освидетельствование лифтового оборудования, уборку мест общего пользования и общедомового земельного участка, вывоз твердых бытовых отходов, осмотры и контроль состояния общедомовых узлов учета. Во многих домах услуги по управлению также оплачиваются по строке «содержание общего имущества». К ним относятся: прием, хранение и передача технической документации, выработка предложений по текущему ремонту, начисление платежей, печать и рассылка счетов, претензионно-исковая работа с должниками.

Данный нормативный минимум услуг установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Отказаться от предоставления услуг, предусмотренных в постановлении Правительства РФ № 290 не вправе ни одна управляющая организация и ни одно ТСЖ. А вот согласовать предоставление дополнительных услуг, например, консьержа или видеонаблюдения собственники вправе в любое время, посредством принятия соответствующего решения на общем собрании. Однако в данном случае необходимо понимать, что чем больше дополнительных услуг заказывают собственники, тем выше становиться плата за содержание. Конкретный (согласованный) перечень услуг и работ, их стоимость и периодичность оказания определяются в договоре управления многоквартирным домом. При этом перечень услуг и работ по каждому конкретному дому может быть разный – это зависит как от площади дома, так и от степени его благоустройства, состава и степени износа общего имущества.

Размер платы за содержание устанавливается решением общего собрания собственников помещений исходя из перечня услуг и суммы, предложенной управляющей организацией (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Такое решение действует не менее, чем один год.

В домах под управлением ТСЖ размер платы устанавливается на общем собрании членов ТСЖ, исходя из сметы расходов на содержание общего имущества за год, которая подготавливается правлением ТСЖ или его председателем (ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).    

Местная администрация принимает решение об установлении размера платы за содержание только для определенного круга лиц: для нанимателей жилья по социальному найму и для собственников, которые не выбрали способ управления своим домом или не согласовали с управляющей организацией стоимость услуг по содержанию (ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). В остальных случаях муниципальный размер платы может применяться, если собственники на общем собрании примут решение о применении этой ставки для их дома, как эквивалент платы.

Собственникам нужно вовремя договариваться со своей управляющей организацией, согласовывать объемы, периодичность и стоимость работ и услуг по содержанию дома, устанавливать порядок контроля со стороны собственников за выполнением работ по содержанию, отразив все эти моменты в договоре управления.

За согласованную плату управляющая организация, своими силами или привлекая сторонних подрядчиков, должна выполнять весь комплекс работ и услуг по содержанию дома. Если собственники видят, что управляющая компания не оказала каких-то услуг, то это должно быть зафиксировано в двустороннем акте, который является основанием для снижения размера платы по содержанию.

В подъезде перегорели лампочки. Кто должен их менять? В связи с чем? С каким законом?

В подъезде перегорели лампочки. Кто должен их менять? В связи с чем? С каким законом?

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса межквартирные лестничные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, п. 7 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее – Правила 491) осветительные установки мест общего пользования относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2.3. ст. 161 Жилищного кодекса при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

В соответствии с ч. 2.2. ст. 161 Жилищного кодекса при управлении многоквартирным домом ТСЖ оно несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

В соответствии с пп. «б» п. 11 Правил 491 содержание общего имущества включает в себя обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Таким образом, именно управляющая организация или ТСЖ выбранные в доме должны обеспечивать надлежащую работу осветительных приборов на лестничных клетках.

Залив квартиры или нежилого помещения: что делать собственнику?

В жизни довольно часто возникают ситуации, когда квартиру заливает водой. Это может быть протечка из помещения, расположенного этажом выше, а может быть попадание осадков с крыши многоквартирного дома, если речь идет о жилом помещении, расположенном на последних этажах. Кроме того, встречаются случаи, когда вода проникает в жилье через стены, вследствие нарушения гидроизоляционных свойств последних. Кто виноват и что делать и чем регулируется данный вопрос рассмотрим ниже.

Чем регулируется данный вопрос?

В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского Кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Основанием гражданско-правовой ответственности, установленной статьей 1064 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), является правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие), нарушающее права других участников гражданских правоотношений. При этом, для возложения на причинителя вреда имущественной ответственности необходимо установление совокупности следующих условий:

1. наличие ущерба (доказывается актом либо заключением эксперта);
2. доказанность его размера (доказывается актом и проведенной оценкой ущерба либо заключением эксперта с привлечением эксперта-оценщика);
3. установление виновности и противоправности поведения причинителя вреда (доказывается, посредством указания в акте или экспертном заключении на причинителя вреда и оснований для того, чтобы считать его таковым (см. таблицу ниже));
4. наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшим ущербом (доказывается, посредством указания в акте или экспертном заключении на наличие такой связи, например, «залив помещения произошел в результате свища на стояке горячего водоснабжения, возникшего вследствие ненадлежащего содержания данного участка трубопровода со стороны организации, осуществляющей управление многоквартирным домом и т.д.»).

Установив все четыре компонента, нужно понять что относится к убыткам потерпевшего лица.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Что делать при заливе квартиры?

Прежде всего, следует вызвать представителя управляющей организации или ТСЖ и составить акт, в котором указать на факт и причину причинения вреда имуществу собственника (например, «срыв крана в квартире № __, расположенной этажом выше», или «свищ на стояке холодного водоснабжения» и т.д.). Обратиться в УК можно по телефону, но надежнее подать письменное заявление с просьбой о выходе специалиста. На втором экземпляре заявления нужно поставить отметку о принятии.

В том же самом или в отдельном акте необходимо отразить причиненные повреждения (например, «проведен осмотр квартиры№____, размещенной на ___ этаже многоквартирного дома, выявлено следующее: кухня, площадь ___ кв.м., наблюдается отслоение керамической плитки, деформация линолеума» и т.д.). Для надежности в состав комиссии можно попросить войти двоих соседей, чьи квартиры не пострадали от затопления, – они будут считаться незаинтересованными лицами.

Очень важно успеть составить акт именно в момент причинения вреда, например, в момент, когда вода  проникает в квартиру, или пока сохраняется сырость. Поэтому, если представители управляющей организации или ТСЖ предлагают повременить с составлением акта, поясняя, что позже можно увидеть больший объем повреждений, не стоит идти у них на поводу. Если вы уведомили указанные организации, но их сотрудники прийти к вам не спешат, тогда можете составить акт самостоятельно, в присутствии председателя совета дома и нескольких незаинтересованных лиц.

Если необходимый акт вовремя составить так и не удалось, то для предъявления требований о возмещении ущерба придется проводить экспертизу. Это может быть досудебное заключение специалиста, а может быть и судебная экспертиза, если требования о возмещении ущерба уже предъявлены предполагаемому виновнику через суд.

После высыхания отделки следует вызвать представителя оценочной организации, чтобы он произвел действия по определению размера причиненного ущерба. Услуги оценщика платные, но впоследствии эта сумма будет взыскана с причинителя вреда. Тут тоже возможен вариант не проводить досудебную оценку, а подать ходатайство о назначении оценочной экспертизы в рамках судебного процесса.

Принимая решение проводить досудебные исследования или ходатайствовать о назначении экспертизы в рамках судебного процесса следует учитывать ряд моментов. Досудебные заключения специалистов позволяют заранее определить сумму ущерба и получить некоторую уверенность в том, что вы предъявляете требования действительному виновнику. Однако специалисты, проводящие досудебные исследования не предупреждаются судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поэтому если в суде какая-либо из сторон будет требовать проведения судебной экспертизы по вопросам, которые были предметом исследования в досудебном порядке, суд все равно такую экспертизу назначит, что приведет к росту судебных издержек по оплате данных услуг. Поэтому в некоторых случаях целесообразно проводить досудебные исследования, а в некоторых оправдано назначать экспертизу уже в суде. Целесообразнее доверить решение данного вопроса своему юристу.

По итогам следует предъявить требования к лицу, ответственному за причинение вреда. На данный момент у вас уже есть на руках необходимые акты, фиксирующие факт и обстоятельства причинения вреда или соответствующее заключение специалиста, а также заключение (отчет) об оценке стоимости восстановительного ремонта.

Кто виноват?

Ниже в таблице приведены примеры ситуаций с заливами квартиры с указанием к кому предъявлять требования о возмещении вреда.

Кто отвечает за затопление подвалов в результате протечки сетей, проходящих транзитом через подвал многоквартирного дома к другим домам?

Ранее мы рассмотрели вопрос о том, что делать собственнику если его помещение в многоквартирном доме затопило (должна быть ссылка и переход к материалу «Залив квартиры или нежилого помещения: что делать собственнику?»). Однако на практике возникает еще одна ситуация, требующая отдельного рассмотрения – это залив подвала водой в результате протечки сетей, проходящих транзитом через подвал многоквартирного дома к другим домам.

Зачастую транзитные сети проложены таким образом, что проходят через подвалы многоквартирных домов. Иногда порывы происходят непосредственно на участке трубопровода в подвале дома, иногда порывы случаются на некотором удалении от многоквартирного дома, но из-за того, что трубы уложены в бетонные лотки, вода по лоткам также может попадать в подвалы домов. Причем, в результате таких происшествий страдают не только фундамент дома и его подвал, но и помещения, расположенные на первом этаже. В наибольшей степени это проявляется в случае порыва тепловых магистралей или трубопроводов горячего водоснабжения, поскольку в этом случае помещения первых этажей подвергаются массированному воздействию пара, что приводит в негодность отделку не хуже, чем прямой залив водой, а в некоторых случаях и лучше, то есть с гораздо более серьезными последствиями.

Порядок действий собственников помещений, расположенных на первых этажах при таком ЧП тот же самый, что и в случае прямого залива (должна быть ссылка и переход к материалу «Залив квартиры или нежилого помещения: что делать собственнику?»). Но есть ряд особенностей. Прежде всего нужно определиться с виновником залива.

Кто виноват?

Если порыв произошел непосредственно на участке трубопровода в подвале дома, то отвечать будет собственник сетей. Если сети сданы в аренду, то отвечать будет арендатор сетей, если иное не оговорено в договоре аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Сложнее обстоит ситуация с определением виновного в случае если порыв произошел на участке трубопровода на некотором удалении от дома, а вода (горячая или холодная) по бетонным лоткам, в которые уложены трубы попала в подвал многоквартирного дома. В этом случае нужно принимать во внимание следующее.

С одной стороны непосредственной причиной залива в этом случае также является порыв транзитного трубопровода, который должен содержать собственник или арендатор данного трубопровода. Для тепловых сетей, порывы которых особенно фатальны есть даже отдельные нормы на этот счет.

Правилами технической эксплуатации тепловых установок, утвержденных Приказом Минэнерго России от 24.03.2003 г. N 115, установлено, что в организациях необходимо организовать постоянный и периодический контроль технического состояния тепловых энергоустановок (осмотры, технические освидетельствования); при эксплуатации тепловых энергоустановок необходимо обеспечить их техническое обслуживание, ремонт, модернизацию и реконструкцию; объем технического обслуживания и ремонта определяется необходимостью поддержания исправного, работоспособного состояния и периодического восстановления тепловых энергоустановок с учетом их фактического технического состояния; на вводах трубопроводов тепловых сетей в здания необходимо предусматривать устройства, предотвращающие проникновение воды и газа в здания; при текущей эксплуатации тепловых сетей необходимо: поддерживать в исправном состоянии все оборудование, строительные и другие конструкции тепловых сетей, проводя своевременно их осмотр и ремонт; выявлять и восстанавливать разрушенную тепловую изоляцию и антикоррозионное покрытие; принимать меры к предупреждению, локализации и ликвидации аварий и инцидентов в работе тепловой сети (п.п. 2.6.1, 2.7.1, 2.7.2, 6.1.6, 6.2.25).

С другой стороны, на управляющую организацию или ТСЖ, ЖСК законом возложена обязанность герметизировать вводы транзитных сетей, проходящих через подвал, чтобы не допустить попадания воды с лотков. Это видно из следующего.

В силу подпункта "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определен в Правилах технической эксплуатации.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий; исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; не допускаются зазоры в местах прохода всех трубопроводов через стены и фундаменты; вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через фундаменты и стены подвалов должны быть герметизированы и утеплены (п.п. 4.1.1, 4.1.11 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ № 170).

В соответствии с абз. 8 п. 1 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года № 290 организация, осуществляющая управление многоквартирным домом обязана проверять состояние гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстанавливать их работоспособность.

В отношении систем отопления обязанность герметизации вводов возложена и на собственника (арендатора) сетей (см. выше абзац про Правила технической эксплуатации тепловых установок, утвержденных Приказом Минэнерго России от 24.03.2003 г. N 115)

Таким образом виновного в затоплении подвала в случае затекания воды с лотков придется выбирать из управляющей организации и собственника (арендатора) сетей.

Представляется, что решающую роль здесь будет играть результат экспертизы, которая должна установить была ли герметизация вводов выполнена должным образом и могла ли она сдержать тот объем воды, который попал в подвал. Если нет, то отвечать за залив должен собственник (арендатор) сетей. Если герметизация должна была не допустить залива, то в отношении тепловых сетей судом будет решаться вопрос о разграничении ответственности между организацией, управляющей многоквартирным домом и собственником (арендатором) сетей. В отношении тех транзитных сетей, где на собственника (арендатора) не возлагается обязанность герметизации вводов, ответственность за залив будет нести организация, управляющая домом.

Если в результате залива подвала пострадали помещения на первом этаже многоквартирного дома, то их собственникам, в случае отсутствия денег на вышеуказанную экспертизу (которая довольно дорога), можно предъявить требования к вышеуказанным организациям солидарно. Конечно оснований для солидарной ответственности здесь нет, но это даст суду максимально широкую возможность распределения ответственности между двумя этими организациями. Кроме того, в рамках процесса одна из организаций скорее всего заявит ходатайство об экспертизе и будет вынуждена ее оплатить.  

Законно ли устанавливать во дворах столбики и вешать цепочки с замками для своих автомобилей !?

Нет, это не законно. В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ Земельный участок многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений в данном доме. В соответствии с п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится к компетенции общего собрания собственников помещений в нем. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса решение по данному вопросу принимается не менее чем двумя третями от общего числа голосов в данном доме.

Таким образом, по умолчанию земельный участок является общим, и никто не имеет права, вводить какие бы то ни было ограничения пользования им. Порядок пользования можно определить на общем собрании собственников. В случае если по его решению будет предусмотрено пользование конкретными парковочными местами для конкретных собственников, то установка ограждений будет законна.

На практике на сегодняшний день складывается ситуация, когда запрет самовольного ограничения придомовой территории есть, но он зачастую нарушается, поскольку следить за установкой таких ограждений и демонтировать их должны сами собственники помещений в многоквартирном доме. Также они могут поручить это управляющей организации, однако такая услуга является дополнительной и оказывается за отдельную плату.

Кто и в каком объеме должен чистить придомовую территорию от снега?

Придомовая территория достаточно общее понятие. Для начала нужно определиться где границы общедомового земельного участка, а где муниципального. За уборку муниципальной территории отвечает местная администрация, а за содержание земельного участка, который является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме – управляющая организация или ТСЖ, выбранные для управления данным домом. Определиться с границами поможет публичная кадастровая карта, расположенная в интернете. Также можно принять решение на общем собрании о выносе границ в натуре на земельный участок, однако это услуга оказывается специализированными организациями на платной основе, соответственно собственникам на общем собрании также придется определиться с порядком финансирования выноса границ.

Существует ряд обязательных нормативов по уборке как муниципальной территории, так и территории, являющейся общедомовым земельным участком. Так, согласно п. 3.6.14 – 3.6.24 постановления Госстроя от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» очистка покрытий при отсутствии снегопада от снега наносного происхождения должна производиться в ранние, утренние, часы. Убираемый снег должен сдвигаться с тротуаров на проезжую часть в прилотковую полосу, а во дворах - к местам складирования. Сдвинутый с внутриквартальных проездов снег следует укладывать в кучи и валы, расположенные параллельно бортовому камню, или складировать вдоль проезда. На тротуарах шириной более 6 м, отделенных газонами от проезжей части улиц, допускается сдвигать снег на вал на середину тротуара для последующего удаления.

Снег не обязательно нужно вывозить из дворов, допускается складировать его на газонах и на свободных территориях, при обеспечении сохранения зеленых насаждений. При ручной уборке тротуаров и внутриквартальных (асфальтовых и брусчатых) проездов снег должен убираться полностью под скребок. При отсутствии усовершенствованных покрытий снег следует убирать под движок, оставляя слой снега для последующего его уплотнения. При возникновении скользкости обработка дорожных покрытий пескосоляной смесью должна производиться по норме 0,2-0,3 кг/м при помощи распределителей. Время проведения обработки покрытий пескосоляной смесью первоочередных территорий не должно превышать 1,5 ч, а срок окончания всех работ - 3 ч.

Следует отметить, что выше приведены обязательные нормативы по уборке снега. Мероприятия по очистке придомовых территорий должны проводиться не реже, чем указано в постановлении Госстроя № 170. При этом, когда речь идет о содержании общедомового земельного участка, площадь убираемой территории, конкретный перечень работ и периодичность их оказания устанавливаются в договоре управления, заключенном с управляющей организацией, а если домом управляет товарищество собственников жилья, то в смете расходов ТСЖ на содержание общего имущества, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ.

Муниципальные территории должны убираться в соответствии с нормативами, установленными правилами благоустройства, которые как правило утверждаются местными администрациями.

Как оплачивается уборка придомовой территории в зимний период?

Согласно п.п. 3 п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ порядок оплаты оказанных услуг по содержанию общего имущества, в том числе и уборке общедомового земельного участка устанавливается в договоре управления или годовой смете ТСЖ (п.п. 8.1. п. 2. Ст. 145 Жилищного кодекса РФ). Часто собственники спрашивают каким образом и за какие средства должны убираться придомовые парковки на общедомовом земельном участке. Для ответа на эти вопросы необходимо изучить свой договор управления или смету ТСЖ на содержание общего имущества. Оба документа должны быть доступны в системе ГИС ЖКХ, кроме того их можно запросить непосредственно у этих организаций.

В каждом доме уборку придомовых территорий собственники оплачивают в составе платы за содержание жилого помещения (общего имущества), однако, как правило, в эту сумму входит работа дворника по очистке и обработке пешеходных дорожек. Парковки и дворовые пространства нуждаются в механизированной уборке. Для их очистки привлекают трактор. Его услуги практически всегда оплачиваются дополнительно со счета текущего ремонта или с целевых взносов. Порядок оплаты уборки может и отличаться от вышеприведенного, если он иным образом урегулирован в договоре управления или утвержденной смете расходов ТСЖ.